Многие слышали или даже знают про имущественный вычет за покупку квартиры, знают, как вернуть налог – оформить возврат НДФЛ, но не все в курсе, что делать, если продал квартиру. Ведь есть особые правила, которые регулируют такие сделки – уплата налога, как минимум. Об этом, а также о налоговом вычете при продаже жилья мы и поговорим.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Сам по себе налоговый вычет – это не столько возврат подоходного налога, сколько уменьшение налогооблагаемой базы. То есть дохода, с которого вы уплачиваете налог – те самые 13%. С помощью вычета можно оформить возврат налога, это верно, но разберемся, как это выглядит на практике.

О чем нужно знать при продаже квартиры

Прежде всего, вы должны ответить на главный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? Ведь по закону с любого дохода, который получает человек, должен удерживаться НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

Когда вы получаете зарплату, вы получаете ее уже за вычетом 13 процентов – работодатель сам удерживает их и самостоятельно ведет расчеты с ФНС. А вот если вы получили сторонний доход, например, с продажи квартиры, вы должны сами отчитаться за это в налоговом органе.

Важно! Вы не платите НДФЛ с продажи квартиры только в том случае, если владели дольше минимального срока.

Этот срок зависит от того, каким способом вы приобрели данную квартиру.

Минимальный срок владения 3 года

Такой срок действует для объектов жилья, которые были получены одним из способов:

  • Квартира получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (такими родственниками считаются родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки)
  • Квартира стала собственностью вследствие приватизации
  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй.

Пример: Дмитрий П. в январе 2018 г. получил по наследству от бабушки квартиру. В июне 2021 г. он продал ее. И с продажи ему не нужно будет платить 13% НДФЛ, так как для такого объекта жилья минимальный срок владения 3 года, и он уже истек.

Минимальный срок владения 5 лет

Во всех других случаях (отличных от тех, что мы перечислили), минимальным сроком владения будет 5 лет. То есть только после 5 лет нахождения квартиры в собственности, продать ее можно будет без налога. 

Пример: Павел Н. купил в 2017 г. однушку и в 2021 решил ее продать. Но у него в собственности еще есть жилой дом, поэтому Павел будет обязан уплатить налог за проданную квартиру, ведь 5 лет владения еще не истекли.

О чем следует знать, продавая квартиры, купленные по ДДУ или ЖСК

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.

При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК, а получения права собственности, как было ранее.

Если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Пример: Алла Г. продала в 2021 г. квартиру. Но она внесла полную оплату за нее в 2014 году, а в право собственности вступила только в 2020 г. Срок владения отсчитывался именно с 2014 года и, соответственно, НДФЛ она не платила.

Но имейте в виду, то, что касается получения вычета за покупку квартир, приобретенных по ДДУ или ЖСК, требования остаются прежними. Право на вычет возникает только после подписания акта приема-передачи.

Как считать налог к уплате

Полная информация о налогообложении при продаже недвижимого имущества указана в (гл. 23 НК РФ). В соответствии с законом, гражданин обязан уплатить 13% НДФЛ с суммы своего дохода от проданной квартиры.

Пример: Владимир Т. продал квартиру за 2 000 000 рублей. Он обязан с этой суммы заплатить 13% в качестве подоходного налога, то есть 260 000 рублей должно уйти в бюджет государства.

Как уменьшить налог с продажи

Но государство помимо того, что обязывает платить НДФЛ, еще и дает возможность уменьшить этот самый НДФЛ от продажи квартиры к уплате. С помощью налоговых вычетов, о которых сказано в ст. 220 НК РФ.

Вы можете оформить вычет 1 млн при продаже квартиры (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Как это работает? Как в итоге считается налог?

От суммы продажи отнимается 1 000 000 руб. и на оставшуюся сумму начисляется 13%. Пользуясь вычетом НДФЛ, как его иногда называют люди, вы уменьшаете свою налогооблагаемую базу – сумму продажи. И, соответственно, налог у вас будет меньше. По факту, благодаря вычету, вы уменьшаете НДФЛ к уплате на 130 000 рублей (1 000 000*13%).

1 000 000 – налоговый вычет при продаже имущества.

Пример: Лидия Е. продала свою квартиру за 2.5 млн руб. Получение налогового вычета позволяет уменьшить ее доход от продажи на 1 млн. И в итоге она, как продавец, заплатит НДФЛ не с 2.5 млн, а с 1.5 (2 500 000 – 1 000 000). И налог к уплате после применения вычета составит вместо 325 000 (2 500 000*13%) всего 195 000 (1 500 000*13%).

Как еще можно уменьшить налог с продажи квартиры

Помимо того, что можно оформить вычет после продажи, вы можете использовать еще один способ экономии. Этот вариант называется “уменьшение дохода на расходы”. Рассказываем, как это работает.

Если вы покупали жилье, которое продаете, и у вас сохранились документы, подтверждающие эти расходы, вместо вычета вы можете уменьшить сумму дохода от продажи на произведенные ранее расходы (пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание! Продавая имущества, вместо вычета можно уменьшить доход на расходы, связанные с покупкой этого жилья.

То есть от суммы продажи вы отнимаете ту сумму, которую ранее потратили на покупку квартиры, и налог будет насчитываться уже на разницу между суммами. 

Пример: Анна Л. купила два года назад квартиру за 3 млн руб. и сейчас решила ее продать. Сумма, за которую она ее продала, составила 4 млн. Если Анна будет использовать вычет, то ее налогооблагаемая база будет 3 млн руб. (4 000 000 – 1 000 000). Но так как Анна покупала эту квартиру ранее и у нее сохранились документы, подтверждающие покупку, она может уменьшить сумму продажи на произведенные ранее расходы. И по итогу будет платить 13% с 1 млн руб. (4 000 000 – 3 000 000).

Разные виды продаж

Разберемся с разными случаями продажи, которые бывают, чтобы у вас сложилось более полное представление о вычетах и разных вариантах сделок.

Если продажа ниже кадастровой стоимости

По закону, если вы продаете жилье ниже, чем 70% от ее кадастра, то налог все равно нужно будет заплатить именно с 70% кадастровой стоимости.

Пример: Сумма продажи квартиры Игоря Р. составила 1.5 млн. Но кадастровая стоимость этой недвижимости 3 млн. Несмотря на то, что его сумма продажи всего 1.5 млн, НДФЛ ему придется заплатить с 2.1 млн (70% от 3 млн).

Продажа долевой собственности

Вычет для тех, кто владеет долями, рассчитывается пропорционально этим долям, если квартира продается по одному договору купли-продажи.

Пример: Стас и Сергей Н. владеют квартирой 50/50. Они продают ее за 3 млн. Каждый из них может использовать вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000/2).

Но также дольщики могут продать свои доли по разным ДКП и каждый использует “полноценный” вычет в размере 1 000 000.

Как считать и платить налог с продажи

Разберемся со всеми случаями, как действовать при продаже квартиры.

  • Если вы продаете квартиру, которой владели дольше минимального срока, вы не заполняете декларацию 3-НДФЛ и не платите налог.
  • Если у вас нет налога к уплате после применения вычета или после уменьшения доходов на расходы, то декларация 3-НДФЛ заполняется и подается в ФНС.
  • Если вам нужно заплатить 13% с продажи, то вы подаете декларацию и уплачиваете НДФЛ.

Сроки уплаты налога и подачи декларации

Если после продажи вы должны подать декларацию 3-НДФЛ, то нужно это сделать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

А оплатить НДФЛ нужно будет до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Пример: Эдуард Л. продал квартиру в 2021 г. и ему нужно заплатить 13% с продажи. До 30 апреля 2022 г. он должен подать декларацию, а до 15 июля 2022 г. заплатить положенную сумму налога.

Можно ли вернуть НДФЛ с продажи квартиры

Задаваясь вопросом, можно ли вернуть налог с продажи квартиры, можно четко ответить, что да. Если вы решите оформить какой-либо вычет, например, имущественный за покупку жилья или социальный (но кроме вычета по взносам на ИИС), то вы сможете вернуть эти средства. Поэтому, отвечая на вопрос, как вернуть деньги с продажи, можно сказать, что с помощью вычета и можно вернуть.

Сколько раз можно воспользоваться вычетом

Вы можете использовать вычет при продаже квартиры неограниченное количество в течение жизни. Но только 1 раз в год.

Вычет при продаже квартиры можно использовать только 1 раз в год.

Как оформляется вычет НДФЛ

Вычет за проданную квартиры получить не сложно, но тем не менее вопрос как получить налоговый вычет при продаже квартиры остается очень популярным.

Чтобы получить вычет, вам нужно обратиться в налоговую инспекцию со следующими документами:

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если вместо вычета сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Чтобы быть уверенным, что все пройдет так, как нужно, и чтобы не потратить лишнего, обращайтесь к нашим специалистам. они помогут не только задекларировать ваши доходы, но и получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры.