Любой официальный доход облагается налогом. Продажа квартиры тоже попадает под налогообложение в 13%. Однако есть исключения, по которым можно сократить базу либо вовсе ничего не платить. В статье расскажем, кто освобожден от уплаты налогов, какие есть льготы и как оформить вычет.

Что такое налоговый вычет при продаже недвижимости

При продаже имущества, в нашем случае это жилье, необходимо уплатить налог с доходов – 13% в пользу государства – и отобразить его в налоговой декларации. Это обязанность, за которой бдит Налоговая служба. Однако есть условия и критерии для некоторых категорий граждан, по которым можно уменьшить сумму налога либо вовсе не уплачивать его.

Кому положен вычет при продаже дома или квартиры

Как и имущественный вычет, право сокращения суммы налога доступно гражданам России, проживающим более полугода в стране, т.е. быть резидентом. 

За какую квартиру не надо платить налог

Многие слышали о правиле, мол продажа имущества в собственности менее 3 лет не облагается налогом. Это верное, но неполное убеждение. Есть два минимальных срока владения – три и пять лет. 

Доход с продажи имущества после трех лет владения не облагается налогом, если недвижимость:

  • получена по договору дарения, наследствуется от членов семьи или близких родственников
  • пожизненного содержания с иждивением;
  • оформлена как собственность в результате приватизации;
  • единственная и нет другого жилья;
  • будет продана за 90 дней  после покупки второго жилья. 

Соотнесите данный список с вашей текущей ситуацией. Если ничего не совпало, то для всех других случаев минимальный срок владения составляет 5 лет. 

Важно! продажа квартиры родственнику никаких льгот продавцу не предоставляет.

Минимальные сроки владения составляют 3 и 5 лет

За продажу какой квартиры надо платить налог

В данном случае все просто: владеете квартирой менее указанных сроков – придется платить налог, ровно 13%. Некоторые подумают о занижении цены недвижимости при продаже. Данный метод не сработает, под налогообложение все равно попадет 70% кадастровой стоимости.

Пример. Андрей продал недвижимость за 1.5 млн рублей, хотя ее кадастровая стоимость 2.2 млн рублей. По итогу налог посчитают от 70% стоимости, что равняется 1 540 000 рублей.

Налог за продажу квартиры, купленной по ДДУ и ЖСК

С 2019 году продажа имущества, купленного по договору долевого участия и жилищно-строительного кооператива, претерпела изменения. Теперь срок владения отсчитывается с года полной оплаты по договору. Ранее началом владения считалось получение в собственность, т.е. завершение строительства дома и сдача квартиры покупателю.

Пример. Квартира была куплена по ДДУ в 2017 году, а сам дом сдан в 2019 году, тогда покупатели получили квартиры. По старым правилам продажа недвижимости без уплаты налога была бы возможна не ранее 2022 года. Теперь же данный срок сдвинулся на 2020 год. 

Более того, те, кто продал квартиру в 2019 году и уплатил 13% налога, могут вернуть деньги. Для этого необходимо подать корректирующую декларацию. Обратите внимание, что это возможно при соблюдении всех требований по сроку владения.

Когда начинается срок минимального владения квартирой

Начало срока владения зависит от способа получения недвижимости. Так, срок отсчитывается с даты регистрации права собственности, если недвижимость:

  • куплена по договору купли-продажи;   
  • получена в результате приватизации;
  • передана в дар;
  • построена самостоятельно, касается домов;
  • находится в долевой собственности и вы владеете долей в ней.   

Квартира, полученная в наследство, считается собственностью со дня смерти наследодателя.

Если квартира приобретена по договору паенакопления (ЖСК), то срок отсчитывается с даты выплаты паевого взноса.

Если квартира куплена по ДДУ, то срок владения отсчитывается с года полной оплаты по договору. 

На жилплощадь, полученную в судебном порядке, срок отсчитывается с даты вступления в силу решения суда. Как правило, судебные решения вступают в силу через месяц после их подписания.

Как выглядит налоговый вычет при продаже квартиры

Продажа имущества в собственности менее 3 (5) лет сулит налогами. Их можно законно уменьшить. Существует два вида возврата НДФЛ: сам налоговый вычет и уменьшение величины дохода на расходы. Рассмотрим каждый способ.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Закон позволяет использовать вычет 1 млн при продаже недвижимости. Звучит хорошо, однако право доступно тем, кто проживает на территории страны более полугода. Работает всё просто: при подаче декларации продавец уменьшает доходы на вычет – 1 млн рублей. Объясним на примере.    

Пример. Марина продает жилье за 1.9 млн рублей, при этом соответствует всем условия для получения вычета. Далее она собирает документы и предоставляет все в ФНС. В итоге Марина уменьшила в декларации свои доходы на вычет – 1 млн рублей. Теперь налог она заплатит с 900 000 рублей.

Уменьшение величины дохода на расходы

Метод звучит непонятно, сейчас объясним. Это замена вычету, при которой продавец уменьшает доход от продажи имущества на стоимость покупки данной недвижимости. В итоге, гражданин заплатит налог с разницы между продажей и покупкой.

Пример. Руслан приобрел дом за 3.5 млн, а продает его за 4 млн рублей. Вместо вычета в 1 млн он выбирает данный способ и уплатит налог с разницы 500 000 рублей.

Может так случиться, что налоговый вычет полностью покроет доход. В итоге продавец вообще ничего не должен оплачивать.

Важно! с 2021 года при продаже недвижимости на сумму менее 1 млн рублей подавать декларацию не нужно.

Налог с продажи имушества разрешается уменьшить

Налоговый вычет при продаже доли недвижимости

При продаже долевой собственности налоговый вычет распределяется между всеми дольщиками. Грубо говоря, вычет в 1 млн рублей делится на число долей, и каждому предоставляет равная сумма.

Однако доли можно продать самостоятельно, по отдельным ДКП. В данном случае каждый дольщик имеет право на полный вычет, т.е. на один миллион рублей.

Как получить вычет при продаже квартиры

Возникает вопрос” “А как вернуть 13 процентов от продажи квартиры в форме вычета?”. Здесь стоит добавить, что на практике это не возврат. С помощью вычета уменьшается доход, с которого нужно уплатить налог. Для этого необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, собрать следующие документы:

  • договор продажи;
  • заполненная налоговая декларация;
  • документы, подтверждающие расходы по покупке недвижимости, если собираетесь уплачивать налог с разницы.

Далее всё собранное нужно предоставить в ФНС удобным для вас способом: через ФНС, через работодателя или с помощью сервиса “Налогия”.

Онлайн-сервис Налогия

Чтобы избежать сложностей при продаже квартиры и уменьшении налога, обратитесь в сервис “Налогия”. Наши специалисты возьмут процесс оформления документов на себя. Обращайтесь к нам, если необходимо оформить налоговый вычет за продажу недвижимости. 

Итак, мы узнали, что есть два законных способа платить меньше налогов за продажу квартиры. Выбирайте тот, который позволит компенсировать больше средств, внимательно заполняйте декларацию и тогда подача декларации не станет для вас проблемой.