В данной статье мы разберем все тонкости и нюансы такого понятия, как налоговый вычет при покупке квартиры у родственников. Чем регламентируется купля-продажа между родственниками, в каких случаях можно оформить компенсацию НДФЛ, а в каких нет, и как это сделать.

Налоговый вычет за квартиру, купленную у родственника

Государство позволяет своим налогоплательщикам использовать своеобразные льготы за некоторые виды расходов. Называется это налоговыми вычетами. Они бывают нескольких видов, в зависимости от вида расходов: социальные (обучение, лечение, благотворительность и т.п.), инвестиционные (ИИС), имущественные (продажа и покупка жилой недвижимости) и другие.

Налоговый вычет сам по себе – это законное уменьшение вашего дохода (налогооблагаемой базы), с которой удерживается подоходный налог (НДФЛ). Также с помощью вычетов можно вернуть ранее уплаченный НДФЛ.

Отметим, что любые имущественные вычеты регулируются ст. 220 НК РФ. Эта статья полностью посвящена имущественным вычетам и за покупку жилья, и за продажу.

Что же касается покупки квартиры у родственника, тут есть пара нюансов. Чтобы понять, можете ли вы вернуть налог за купленную квартиру у родственника, нужно ответить на два вопроса:

  1. Когда именно была приобретена квартира
  2. Являетесь ли ваш родственник и вы взаимозависимыми лицами

Дело в том, что налоговый вычет за квартиру, купленную у родственника, не положен, если этот родственник является взаимозависимым лицом по отношению к вам.

Важно! За покупку квартиры у взаимозависимого лица налоговый вычет вы не получите.

Кто такие взаимозависимые лица

Дело не то только в том, кто именно считается взаимозависимым лицом, точнее, у кого именно куплена недвижимость, но и важно то, когда именно была сделка купли-продажи с родственником. Потому что до 01 января 2012 г. абсолютно все родственники признавались взаимозависимыми.

Будь это бабушка, дедушка, тетя, дядя, двоюродный брат – за сделки с любыми родственниками вычет за квартиру получить было нельзя.

Пример. Евгений Т. купил в 2011 г. у родственника (дяди) квартиру. В 2021 г. решил оформить вычет. Но он не сможет этого сделать, так как в то время дядя являлся взаимозависимым лицом.

Важно! До 2012 г. все родственники являлись взаимозависимыми.

А вот с 2012 г. круг взаимозависимых лиц стал четко определен (пп. 11 п. 2 статьи 105.1 НК РФ):

  • Супруг/супруга
  • Родители/усыновители
  • Дети/усыновленные
  • Опекуны (попечители)/подопечные
  • Сестры/братья (полнородные и неполнородные)

И за покупку квартиры у родственников из этого перечня вычет не положен. А вот если вы купили жилье у кого-то из родственников, кого нет в этом списке, вы сможете оформить налоговую “льготу”.

Пример. Дмитрий Р. купил в 2020 г. квартиру у тети. Он сможет оформить возврат налога, так как тетя не является взаимозависимым лицом.

Пример. Аркадий Н. приобрел квартиру у своего брата – налоговый вычет при покупке квартиры у брата он не сможет получить, так как брат – лицо взаимозависимое.

Кто может оформить налоговый возврат

Вы должны понимать, что помимо того, что родственник, у которого вы купили квартиру, не должен быть взаимозависимым, для права на налоговый вычет должны выполняться еще два условия:

  1. Вы должны быть резидентом РФ. То есть проживать на территории России не менее полугода
  2. У вас должны быть доходы, облагаемые по ставке 13%.

С 2021 г. виды доходов, которые можно учитывать к вычету, несколько изменился. Теперь такими доходами могут быть:

  • доходы по трудовым договорам/договорам ГПХ
  • оплата за оказание услуг
  • доход от сдачи квартиры в аренду
  • продажа/получение в дар имуществе (за исключением ЦБ)
  • некоторые другие виды доходов

Сколько денег можно вернуть

С помощью налогового вычета можно вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ. Условно налоговые вычеты делятся на два вида:

  • основной 
  • по уплаченным процентам ипотеки

Разберемся с обоими видами возврата.

Основной

При строительстве или покупке жилья, указанного в (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) вы можете вернуть до 260 000 руб. Так как максимальный размер основного налогового вычета составляет 2 миллиона (пп. 1 п. 3 ст. 220). Это максимальный размер налогового вычета за приобретение квартиры у дальнего родственника или кого-то другого. То есть к возврату мы можете заявить не всю сумму, а 13% от нее, но не более  260 000 ₽.

Имейте в виду, что сколько бы не стоила ваша квартира, которую вы купили у родственника (раз уж мы рассматриваем эту тему), 260 000 ₽ – это максимальная сумма, которую вы можете вернуть.

Пример. Ольга Г. купила  у родственника (двоюродного брата) квартиру за 3 млн. Максимальный налоговый вычет, на который она может претендовать – 2 млн, значит Ольга получит к возврату 260 тысяч.

Важно! Имейте в виду, вы не сможете вернуть в год налогов больше, чем вы уплатили.

Так как сумма возврата за покупку жилья внушительная, чтобы вернуть ее единовременно, вы должны и НДФЛ в год уплатить столько же. Если уплатили меньше – остаток возврата можно перенести на будущие налоговые периоды (годы).

Пример. У Дениса М. за год с зарплаты работодатель удержал 150 000 руб. При оформлении возврата за квартиру, купленную у родственника, Денис сможет вернуть за год не более этих 150 000 руб.

По уплаченным процентам ипотеки

Помимо основного возврата, вы имеете право вернуть деньги за фактически уплаченные проценты, если покупка квартиры у родственника (не взаимозависимого) была с использованием заемных средств.

К вычету можно применить только фактически уплаченные проценты и только по целевому кредиту (ипотеке).

Размер этого налогового вычета составляет 3 000 000 ₽, то есть вернуть можно не более 390 000 ₽.

Пример. Леонид Л. купил у родственника жилье за 5 млн рублей, используя ипотеку. Процентов банку он уже выплатил на сумму 500 000 ₽. Леонид может вернуть 260 000 руб. по основному возврату и дополнительно 65 000 ₽ за уплаченные банку проценты (500 000*13%).

Налоговый вычет при продаже квартиры родственнику

Помимо налогового вычета за покупку жилья, существует еще и “льгота” на продажу, мы уже вскользь упоминали о ней ранее. Это сумма, на которую уменьшается ваш доход от продажи, чтобы уменьшить налог к уплате. Ведь согласно гл. 23 НК РФ, каждый гражданин, получая доход, обязан заплатить с него 13% в качестве НДФЛ.

Если вы продаете квартиру, которой владели меньше минимального срока владения (3 или 5 лет), то вы должны задекларировать свой доход и оплатить налог.

Как же в этом случае обстоят дела, если сделка была между родственниками?

А вот тут налоговая инспекция никаких ограничений не накладывает – неважно, близкому родственнику вы продали квартиру или дальнему родственнику, на налоговый вычет за продажу квартиры вы имеете полное право.

Максимальный налоговый вычет при продаже жилья родственнику или другому лицу составляет 1 000 000 руб. То есть от суммы, за которую вы продали родственнику квартиру, отнимаете 1 млн и 13% платите с остатка.

Пример. Татьяна О. продала квартиру родственнику – брату, за 2 млн руб. По идее она должна заплатить 260 тысяч в качестве НДФЛ (2 000 000*13%). Но она использует свое право на налоговый вычет и уменьшает налогооблагаемую базу на 1 млн, и 13% будет платить с остатка – 1 млн (2 000 000 – 1 000 000). И налог к уплате составит 130 000 ₽.

Важно! Имейте в виду, что если после применения налогового вычета налога к уплате нет, декларацию 3-НДФЛ все равно подавать нужно обязательно.

Если продаете дешевле 1 000 000 – тогда подавать 3-НДФЛ не нужно.

Как оформить вычет за покупку квартиры у родственника

Если вы купили квартиру у родственника (не взаимозависимого), вы должны знать, что получить возврат можно несколькими способами.

  1. Через ФНС
  2. Через работодателя
  3. Через онлайн-сервис Налогия

У каждого есть свои плюсы, рассмотрим все варианты.

Возврат через ФНС

Сейчас есть два варианта оформления вычета через налоговую.

Обычный порядок

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ и документы, необходимые для возврата НДФЛ, ждете окончания камеральной проверки (она длится три месяца) и выплату налогового вычета за приобретение жилья у родственника получаете на расчетный счет.

Документы, необходимые для возврата налога за покупку жилья у родственника (не взаимозависимого)

  • Заявление на возврат налога (с формы 2020 г. входит в состав декларации)
  • 3-НДФЛ
  • 2-НДФЛ
  • Договор о покупке жилья
  • Документ, подтверждающий право собственности
  • Документы, подтверждающие расходы (чеки, платежные квитанции и т.п.)

Если жилье было куплено в ипотеку, нужно добавить:

  • Кредитный (ипотечный) договор
  • Справку банка об уплаченных %

Упрощенный порядок

В некоторых случаях вы можете воспользоваться упрощенным порядком получения вычета. Пока что инициировать его самостоятельно нет возможности. Воспользоваться им вы можете, только в том случае, если в личном кабинете налогоплательщика вам будет предложено получить НВ в конкретной сумме.

Оформить через ФНС вы можете только по окончании календарного года, в котором вы вступили в право собственности.

Пример. Иван Е. купил квартиру у родственника (дедушки) в 2021 г. и в том же году стал собственником. Но вернуть деньги через ФНС за приобретение он сможет только в 2022 г.

Возврат через работодателя

Можно оформлять в том же календарном году, в котором вы вступили в право собственности. Вам нужно также обратить в налоговую, но уже без декларации, и 2-НДФЛ. После того, как налоговая выдаст уведомление о праве на налоговый вычет, с вашей заработной платы перестанут удерживать НДФЛ, в счет положенной к возврату суммы.

Через онлайн-сервис Налогия

Если вы хотите получить максимальный налоговый вычет за приобретение квартиры у родственника, обращайтесь в Налогию. Более 12 лет мы возвращаем налоги наших граждан, и делаем это успешно. Более того, мы возьмем все оформление на себя, а вы просто получите положенные вам деньги.