Продажа доли в недвижимости обязует уплачивать налог. Закон позволяет уменьшить данный налог, свести к нулю или вовсе освобождает от него. В статье узнаем, как получить налоговый вычет с продажи доли, кто может ничего не платить и куда для этого обращаться.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

При продаже недвижимого имущества необходимо уплатить налог с полученных доходов – 13% в пользу государства. Однако существуют условия, которые позволяют законно уменьшить сумму, облагаемую налогом, либо вовсе ничего не уплачивать. Распространяются налоговые льготы и квартиры в долевой собственности.

Кто может использовать вычет при продаже доли

Право на имущественный вычет при продаже доли в квартире доступно гражданам России, проживающим более полугода в стране.

За какую долю в квартире не нужно платить налог

Прежде чем говорить об уплате налога, скажем о том, кому вообще ничего платить не нужно. Часто можно услышать об условии, что реализация имущества, которое находилось в собственности менее 3 лет, облагается налогом. Сказано правильно, но не полно. Существует два минимальных срока владения – 3 и 5 лет. Это касается как недвижимости, так и доли в ней.

Доход с продажи доли в квартире после трех лет владения не облагается налогом, если она:

  • получена по договору дарения, наследствуется от членов семьи или близких родственников
  • пожизненного содержания с иждивением;
  • оформлена как собственность в результате приватизации;
  • единственная и нет другого жилья;
  • будет продана за 90 дней  после покупки второго жилья.

Получение доли в недвижимости иным способом продлевает минимальный срок владения до 5 лет. 

Минимальные сроки владения составляют 3 и 5 лет

Когда за продажу доли надо платить налог

Если доля в собственности находится менее 3 или 5 лет (в зависимости от условий получения), то необходимо уплатить налог с продажи доли в квартире. Это ровно 13%. Популярная схема с занижением цены не поможет в данной ситуации. Налоговая служба возьмет за налоговую базу 70% от кадастровой стоимости доли и высчитает 13% от нее.

Когда начинается срок минимального владения квартирой

Отсчет срока владения доли зависит от способа получения недвижимости. Так, дата регистрации права собственности считается отправной, если недвижимость:

  • куплена по договору купли-продажи;   
  • получена в результате приватизации;
  • передана в дар;
  • построена самостоятельно, касается домов;
  • находится в долевой собственности и вы владеете долей в ней.

Доля по наследству считается собственностью со дня смерти наследодателя, доля по договору паенакопления (ЖСК) или по ДДУ (договору долевого участия в строительстве) – с даты выплаты полной стоимости по договору.

Доля, полученная в судебном порядке, имеет небольшой нюанс. Срок отсчитывается с даты вступления в силу решения суда. Обычно это происходит через месяц после его подписания.

Как выглядит налоговый вычет при продаже квартиры

Продажа доли раньше истечения минимального срока владения обязывает уплачивать налог с суммы дохода. Налоговое законодательство позволяет уменьшить объем вырученных средств, которые учитываются для расчета и уплаты НДФЛ, чтобы сократить итоговые отчисления. Есть два способа: налоговый вычет и уменьшение величины дохода на расходы. Рассмотрим каждый способ.

 

Налоговый вычет при продаже доли

Допускается использовать вычет в 1 млн при продаже доли. От суммы дохода нужно вычесть указанный 1 млн рублей. С остатка считаем налог на долю в размере 13%. 

Пример. Кирилл реализовал свою долю за 1.2 млн рублей. Если он предоставит в ФНС необходимые бумаги и заявит вычет 1 млн рублей, то уплатит налог с 200 000 рублей. Это 26 000.

Однако получить вычет в полном объеме на долю возможно лишь в одном случае. Это самостоятельная продажа собственной доли по отдельному ДКП. Если же все доли продаются единоразово (например, продается квартира), по одному ДКП, то вычет в 1 млн рублей распределяется на всех дольщиков. Каждому предоставляет сумма, пропорциональная его доле.

Пример 1. Сестра с братом продают квартиру за 3 млн рублей, у каждого ½ доли, т.е. 1.5 млн рублей. При отдельной сделке по каждой доле и тот и другой собственник получат полный вычет, 1 млн руб. Они смогут сократить сумму дохода на 1 млн рублей каждый. Налог составит 65 000 рублей (500 т.р.*13%).

Пример 2. Те же брат и сестра решили продать доли по единому ДКП. Теперь вычет в 1 млн рублей полагается на обоих, общий, т.е. по 500 000 рублей каждому. От стоимости одной доли отнимаем вычет и получаем 1 млн рублей. С них и нужно считать налог, это 130 000 рублей.

НК РФ разрешает уменьшить налог с продажи имущества

Уменьшение величины дохода на расходы

В данном случае продавец уменьшает доход от продажи имущества, вычитая сумму, по которой он ранее купил данную недвижимости. В итоге налог будет уплачен с разницы между продажей и покупкой. Иначе говоря, “доходы минус расходы”.

Пример. Григорий купил долю в квартире за 1.5 млн, а продал за 1.7 млн рублей. Вместо вычета он решает выбрать “доходы минус расходы”. В итоге Григорий уплатит налог с разницы в 200 000 рублей.

Возможна ситуация, что сумма налога к уплате получится нулевая, т.к. вычет покроет доход. Даже в этом случае необходимо подавать налоговую декларацию, несмотря на нули. 

Важно! С 2021 года при продаже недвижимости на сумму менее 1 млн рублей подавать декларацию не нужно.

Как получить вычет за продажу доли

Налоговый вычет на долю доступен через обращение в ФНС по месту прописки. Для этого необходимо собрать следующие документы:

  • договор продажи;
  • заполненная 3-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие стоимость покупки недвижимости, если собираетесь уплачивать налог с разницы.

Итак, есть два законных способа платить меньше налогов за продажу доли. Используйте более подходящий вариант для минимизации налога и внимательно заполняйте декларацию.